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不動産投資

不動産（リート）投資信託について
利回りが15%のような投資物件が多いですが、家賃収入だけで、これだけの利回りを確保することはできるのか？

●投資信託が顧客にとって一見すると魅力的に見えるようにする為に過剰配当を行っている場合が多いのが最大の理由です。
例えば7%しか収入がないのに元本を削って15%出している、つまり元本が毎年8%の割合で減少している場合が有り得ます。
海外に投資する投資信託の場合、為替相場の影響がありますから単純に元本(＝基準価額)の変化を見るのは難しいですが、過剰配当をしている場合には基準価額が下がり続けているはずです。
2007年3月に1万円だった基準価額が今は3500円台で大幅に値下がりしています。勿論、この間には配当があったはずで単純に6500円損をしているわけではないですが、これでは表面上の利回りが高くても自分の財布から出して受け取っているようなもので実際の利回りではありません。
この投資信託の場合、基準価額の変動と受け取った配当を合計したトータルリターンは最近購入した人ではプラスになっていますが、例えば3年前に購入した人にとっては年間24.2%のマイナス運用になっています。

●これは全ての投資信託について言えることではないと思いますが、投資信託によってはREITを買ったら原則として手放さないという形ではなく、REITの価格が上がれば売り払って、安い銘柄に入れ替えるといった積極運用を行っている場合があります。
不動産投資でも買った物件を不動産価格の高い時に売り払って、これから価格が上がりそうな不動産を買いなおすことによって高い収益率を狙うことがありますがそれと同じです。